疫后楼市的走向，冯仑的预言可能成真！2020-04-26中国房地产协会数据显示，3月份有121个城市二手房房价环比2月下跌，其中四个一线城市出现了全部下跌的情况。这种情况还是非常少见的，这些年来我们见过最多的就是一线城市房价全线上涨，即便是在去年2月北上广房价全面降温之际，仍有深圳的房价维持在上涨状态。今年一线城市全线下跌，下半年买房合适吗？冯仑的预言可能成真！


一、2020年下半年买房合适？冯仑预言可能成真！ 
中国最不缺的是房子，最缺的也是房子。如果能解决房子的问题，中国大多数家庭的问题都可以得到缓解。为什么最不缺的是房子？根据最新官方数据，中国的人均居住面积已达37 / m2，再加上农村地区的自建房屋和小产权房，30亿人的住房需求也能满足了。为什么我们说最缺的也是房子？正如网民们常说的最害怕被平均，没钱的刚需望房兴叹。我国住房空置率已超过22%，积压十分严重。
恒大首席经济学家任泽平在《中国住房存量测算》报告里，以人均住房面积详细测算出现在国内有着近3.11亿套的商品房被空置，加上没有登记的小产权房可以说目前空置房是能够满足16亿人口居住要求，因此高喊“住房紧缺买不到”的人是被打脸了。现实也更是给了开发商和炒房客一巴掌。
今年年初因受新冠疫情的影响，全国大部分城市楼市都进入了一个冰冻期。不少开发商一季度销售业绩相当惨淡，部分城市甚至出现了零成交的情况。当前，对于刚需购房者来说，最需要的是心态调整和稳定自身收入。而开发商那边需要做的，就是持续保持一个优惠力度下去，毕竟他们现在的库存压力很大，早就没了当初涨价的勇气。
现在的房子很不好卖，这对于炒房者来说绝对是个坏消息，而对于刚需购房者可能迎来买点。经过今年上半年的特殊影响，开发商和购房者都将会明白一个道理，那就是接下来盲目投资房产是不可行的，房价不可能再像以前那样随意上涨。而对于购房者来说，买房会变的更加理性，不再盲目的追求杠杆入市，会从自身的实际需求、购房能力、收入稳定性等方面考虑。
在2019年年末，冯仑就为2020年的购房者做了这样一个预测：“暂时先别买，等到2020年下半年再买。因为最近都在降，国家还在调控，现在大家口袋里的资金很紧，所以房价还会下调。”虽然当时他做这番预测的时候，并没有考虑到今年的特殊环境，但即便是没有特殊环境影响，今年上半年是不值得买房的，而且他的这番预测，今年真的要成真了。
虽然现在房价降了，但还不适合买房。那么什么时候是买房的最佳时机呢？冯仑给出的时间点，是至少要等到今年下半年。现在很多人都复工上班了，但之前失去工作的人还处于一个寻找下家稳定工作的状态中。只有等企业和上班族都稳定之后，购房者的勇气和能力才会体现出来。这种情况可能会出现在今年下半年。
二手房降价至少暂时不能缓解买卖双方的压力。因为现在不少人的收入都降低了，二手房房价虽然降了，但收入和房价之间的差距依然非常大。对于工薪阶层来说，在目前工作不稳定的前提下，他们对于贷款买房变得谨慎了，害怕买房了房贷压力太大发生断供。
2020年楼市行情肯定好不到哪里去，甚至会比去年更差。一场外界因素无疑彻底打翻了今年市场格局，当下现状就是：开发商求生存，购房者一致看低房价，市场矛盾正在加剧形成。今年现金流的重要性将得到了体现，人们的购房理念也将发生根本性变化。
今年买房需要有三个判断：一是今年上半年房价下跌是必然的；在房贷利率保持原有水平基础上，购房成本的优惠在于开发商的诚意，其他方面就不要多想了。二是首付比例、补贴式买房等变化将会是趋势；这是基于市场真实情况演变而来，也许买房人有钱，但杠杆率过高显然并不划算，这对于有买房需求但经济实力略有欠缺的人来说是好消息。三是买房风险呈上升趋势；一方面体现在房子更难卖出去，另一方面就是政策保房价稳定，涨跌都有限。 


二、楼市大局已定，未来3-5年房价趋势如何？
过去十几年，房地产教训了人们：房子不仅仅是居住属性，更多的是金融属性。有钱的人靠买房实现财富增值，投机买房造就了闲置的房子早已被占据；而没钱人刚需想买房时，却发现自己越来越买不起。如今结婚买房、工作买房，买房似乎成为了人生中的必需品。很多买房者内心十分煎熬，不买房结婚难，买了房却有点像高位接盘。
楼市的拐点其实早在2018年就随开发商的债务危机而出现。到了2019年，央行开始转移降息降准目标，逐渐青睐实体经济，使得房地产资金层面压力倍增。这一点仿佛证明了一个道理，当资金蓄水池放水时，究竟谁是“皇帝的新装”就一目了然。与此同时有些重要的数据大家需了解，我国房价收入比均值高达9.8，居民杠杆率达到60.4%，这2个数据接近金融危机警戒线。
 事实上，房地产市场的总体形势已经确定了！除了马云和任正非的先前的建议，国家智能团成员、国务院参事仇保兴曾经说过,目前的房价仍然居高不下,人民的负担太重,所以必须引入长效监管机制来遏制高房价。并提出了“五字”解决方案:开征空置税!仇保兴认为，空置税可以有效地减少房地产泡沫，对房地产行业起到精准的调控作用。
随着人们经济能力的提高，需求也随之由“居住型”向“享受型”过渡。购房不仅仅只是买个落脚的地方，更包含了购房者对于生活的追求和向往。对房地产市场提出了更高的要求。除了房子本身，社区也成为生活组织中的重要细胞，大型化、多功能化，良好的人文氛围和社区公共文化设施已然能提升生活质量，是精神生活质量。
我国房价在未来会不会下跌？2020年房价会跌到什么程度？潘石屹就说过，房价下跌20%就是底线了。他表示，对于开发商而言，20%是房价的最低限度，如果房价下跌的超出了这个水平，那么绝大多数的房地产公司将可能不复存在。融创孙宏斌也表达过，房价在调控下肯定会出现下跌，但绝对不会下跌到拦腰斩的程度。很难跌去50%，回到2015年水平。因为，没有多少个家庭能承受住个人财富缩水一半的损失。
展望2020年楼市走势，经济学家马光远就给出了“21字”忠告，一语成谶 。他认为，过去20年，宁可错，不可错过；未来宁可错过，不可错。所以建议大家不要把过去靠运气赚的钱，这几年来靠本事给亏没了！根据当前的情况，房地产市场已迎来“新方向”，而炒房暴富早已成为过去式了，投资者一定要认清形势。
我们先不探求答案如何，但有一点不可否认：房地产开发商们正面临着融资难、销售难压力，只不过是人们暂时还没有切实感受到房价的下跌。如果房价跌幅超过30%的话，中国10万家房企，可能80%都会倒闭。虽然房地产赚钱，但是现在利润也不是暴利，如果房价大跌，开发商就没钱发工资，还银行贷款，大量工人会因此而失业。
超90%城市商品房销售零交易，或引发了新一轮救市。目前，有些地方就对房地产土地实施分期或延期交付，甚至取消了现房销售。仅从开发商角度来看，在政策托底的情况下，形势有所缓解。但对于个体用户来说，楼市将原形毕露，二手房房源不断激增，市场却无人接盘，这就是倒序循环。事实上也凸显一个很严峻的问题，当市场都是买不起的人，请问房子该卖给谁呢？ 
冬天终会过去，春天永远都不会迟到。即使市场很难，但恢复原貌是必然的，更何况住房需求只会被延缓并不能被抑制，今年不买房并不代表明年也不买。从长远布局来看，人口总量走低、空置房被解放，房价下跌是必然的。关键在于下跌周期是多久，3年内有可能实现，但1年之内绝非可能，所以房价重回到15年的状况是小概率事件，也许重回2年前倒是有点希望。


三、降价144万无人买，楼市能不能抄底？
日前，多地更是出现了“抢房”现象。万科推出的288套房型在7分钟内售罄，销量2.99亿套。苏州的三个房地产项目同时开工，推出了近900套住房，几乎都是“秒光”。龙湖集团在业绩会上特别提到了一个项目的“成绩” 311套房屋在10分钟内售罄。
以上现象是表象还是楼市开始迎来反弹？许多普通购房者因此而感到困惑：现在是应该买房还是再等等？不少人说，留意房价涨跌动向的都是专门炒房的，而作为实实在在买房的刚需根本不需要考虑房价涨跌问题，直接买就是。这句话有一定道理，但未必全对。根据西南财经大学发布的家庭报告显示，在当下中国家庭财富占比中，购房费用的比重就高达了80%，可想而知，对于一个家庭，买房是多么重要的事情。
前段时间，恒大搞出的“75折房价”在市场上着实引发了不小的冲动。既然房价这么低了，对购房者来说，这是不是很好的一次抄底机会呢？答案是未必！因为房价的高低与经济发展是脱不开干系，现如今经济低迷下老百姓收入明显大不如前，更多还是“留存”现金的好。很多人都在高喊“房价太高我们买不起”，主要是现在的楼市价格已经大大超出了我们收入的10倍不止。
再比如河北燕郊，一个因靠近北京房价却要比北京低的小镇。曾经这里是炒房者的天堂，燕郊楼市的顶峰时期，房子均价达到了惊人的3.6万/㎡。截止到2020年3月底，已降到1.8万/㎡。从前288万总价的房子现在直降144万依旧还无人购买，有投资客甚至哭诉道首付都不要了，只要每月帮忙还房贷就行了。显然，燕郊现在的房价并非可以随意抄底，还有进一步下跌的可能。
社科院曾经发表过一篇《中国城市竞争力NO.17》报告，里面就用实际统计的数据表明目前中国的房价收入比为9.3:1，大概意思就是购房者需要付出比自己高出9.3倍价格购买，即收入1元需支付9.3元房价。格力董明珠就认为，高负债、高支付的房价，即使勉强买房也会被高房贷压垮生活；空置房足够16亿人住，开发商能憋着死撑不降吗？
很多人认为世界上有3大财富市场：美国股市，日本的债市，中国的楼市。然而我们的楼市却是国家最难以启齿的市场。长久以来的炒房使得国内的房地产泡沫过大，若不是国家宏观调控，很容易就会让泡沫破裂，对经济产生倒退性的影响。所以我们的调控政策是世界范围内最严苛，同时也是国家干预房地产市场最深的。
现在国家设立“房住不炒”底线，就是要慢慢根治楼市乱象。过去十多年，房地产是各地方都最热衷开发的一个行业且是重点扶持对象，高额的土地出让收入、房企改善的城市环境、日益增加的GDP数据，这些都是各地方所喜闻乐见的。某种程度上来说房价是被“指导”出来的。供需关系的失衡也是楼市的一大矛盾，很多购房者不断高喊“房子紧缺买不到”，其实不是紧缺而是一早被人买下当作炒卖的工具。
 不久前，董明珠就“怒批”了房地产。在她看来，虽然格力选择做的实体制造业相比房地产行业，即便利润要低上很多但是自己不赚这种“不义之财”。跟董大姐一样“怒怼”房地产的还有曹德旺这些玻璃大王，他的观点更加直白，他多次提及目前中国高房价导致不少刚需买不起房子，即便年轻人赚了点小钱为了买房，四处举债把钱都扔到房子里，结果自己日常生活消费都要“节衣缩食”，一点都不好。
对于董明珠、曹德旺的“怒怼”房地产，不少人深表赞同。虽然目前看似房价在下跌是抄底的好机会，但是同样的经济也在下降，现在向银行按揭贷款每月还需还款，到头来收入微薄还要还房贷，背着债务当房奴的日子的确不好